Permettre aux gens d'investir dans la construction de maisons canadiennes

Objectifs

Inverser les politiques qui ont par inadvertance étranglé l'offre de logements en empêchant les investissements légitimes dans de nouvelles constructions. Des changements ciblés permettront aux investisseurs de financer de nouveaux logements tout en veillant à ce que ces propriétés contribuent à résoudre notre pénurie de logements. Objectif :

• Réorienter au moins 20 milliards de dollars de capitaux mondiaux vers la construction de logements au Canada d'ici cinq ans

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Contexte et motivation

Le Canada a désespérément besoin de plus de logements, mais notre environnement réglementaire empêche activement les investissements dans leur construction. Cette contradiction est au cœur de notre crise du logement.

Nous avons mis en place des mesures bien intentionnées, mais en fin de compte contre-productives, visant à freiner la spéculation. En 2023, le Canada a promulgué la Loi sur l'interdiction d'acheter des biens résidentiels par des non-Canadiens — récemment prolongée jusqu'en 2027¹. Nous avons ajouté des taxes antiretournement qui traitent toutes les ventes immobilières à court terme comme de la spéculation, quelles que soient les circonstances.

Par exemple, la Colombie-Britannique a récemment adopté une taxe anti-vol de maison de 20 % s'applique aux propriétés détenues depuis moins d'un an². Ces politiques ont été élaborées avec de bonnes intentions — protéger l'abordabilité du logement en décourageant la spéculation. Mais ces instruments contondants ne font souvent pas la distinction entre la spéculation nuisible et les investissements qui augmentent l'offre de logements. Oui, nous avons réduit certains achats spéculatifs qui laisseraient les maisons vides, mais nous avons simultanément coupé les capitaux qui permettraient de construire les logements dont nous avons désespérément besoin.

La plupart des constructions de maisons neuves nécessitent des préventes ou des capitaux propres importants pour pouvoir aller de l'avant. Pourtant, les politiques actuelles étouffent les moyens par lesquels les constructeurs peuvent recueillir les fonds nécessaires et entravent ensuite leur capacité de rendre les projets viables.

Les conséquences sont évidentes dans les chiffres. L'investissement dans le logement s'effondre précisément au moment où nous en avons le plus besoin. L'investissement résidentiel réel est toujours inférieur à son niveau d'avant la pandémie, en raison d'une diminution des ventes et des mises en chantier de logements³.

Le logement à logements multiples — le type exact de développement qui offre des options abordables dans nos villes et qui est le plus efficace sur le plan environnemental — a souffert le plus durement. Selon l'Association canadienne des constructeurs d'habitations (CHBA), le sentiment des constructeurs de logements à logements multiples s'effondre alors que l'indice du marché du logement multifamilial est tombé à un creux record de 22,0 au quatrième trimestre de 2024, chutant de 6,5 points par rapport au trimestre précédent et de 7,1 points par rapport au quatrième trimestre de 2023⁴. Selon les données de janvier 2025, la composante multifamiliale a diminué de 424,2 millions de dollars au Canada. Plus précisément pour l'Ontario, où la disponibilité est l'une des pires au pays, les permis multifamiliaux ont diminué de 738,5 millions de dollars⁵.

Dans l'ensemble du pays, les mises en chantier de logements ont diminué de 7 % en 2023⁶. Et, bien qu'il semble y avoir une certaine reprise limitée au cours de l'année suivante, en décembre 2024, le taux annuel désaisonnalisé des mises en chantier est tombé à 231 468 logements, soit une baisse de 13 % par rapport au mois précédent.⁷. Ce manque de nouveaux approvisionnements et d'autres baisses prévues des mises en chantier se traduisent directement par une aggravation de la crise du logement pour les familles canadiennes.

Une partie de la solution réside dans des réformes ciblées qui maintiennent les protections contre la spéculation nuisible tout en rouvrant les voies d'investissement qui permettent réellement de construire des logements. En remaniant soigneusement notre approche, nous pouvons faire en sorte que les capitaux étrangers fonctionnent pour les Canadiens en augmentant notre offre de logements plutôt que de rivaliser pour les maisons existantes.

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Solutions du monde réel

D'autres administrations ont réussi à équilibrer les incitatifs à l'investissement et la disponibilité de logements. Leurs expériences offrent des leçons précieuses pour l'approche du Canada :

Singapour a mis en place un régime fiscal différencié pour l'immobilier résidentiel qui oriente les investissements vers les objectifs nationaux en matière de logement. Les acheteurs étrangers sont confrontés à un droit de timbre supplémentaire de 60 % sur les propriétés existantes, mais bénéficient de réductions substantielles lorsqu'ils achètent de nouveaux développements qui ajoutent à l'offre de logements⁸. Cette approche a permis de maintenir de solides investissements étrangers tout en veillant à ce qu'ils contribuent positivement à l'écosystème du logement de Singapour.

Australie exempte les investisseurs étrangers de certaines restrictions lorsqu'ils investissent dans de nouveaux ensembles résidentiels⁹. Leur Commission d'examen de l'investissement étranger applique des normes différentes aux investissements qui augmentent l'offre de logements par rapport à ceux qui transfèrent simplement la propriété de propriétés existantes. Cette approche nuancée a permis d'orienter avec succès des milliards de capitaux étrangers vers la création de nouveaux logements tout en maintenant le contrôle de la spéculation dans les quartiers établis.

Nouvelle-Zélande a d'abord mis en œuvre de vastes restrictions sur les acheteurs étrangers semblables à celles du Canada, mais a par la suite affiné leur approche¹⁰. Ils permettent maintenant d'investir outre-mer dans des immeubles à logements multiples supérieurs à une certaine taille, reconnaissant que les projets d'habitation de plus grande envergure procurent des avantages publics substantiels. L'idée clé était de faire la distinction entre les investissements qui ajoutent un parc de logements et ceux qui ne font que transférer la propriété.

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Ce qu'il faut faire

Nous mettrons en œuvre un cadre stratégique équilibré qui établit une distinction entre la spéculation et l'investissement productif dans le logement. Notre approche maintient des protections contre les activités dommageables sur le marché tout en créant des voies claires pour les capitaux nécessaires à la construction de logements dont les Canadiens ont besoin.

• Créer une exemption d'investissement étranger pour les nouveaux ensembles de logements. Modifier la Loi sur l'interdiction d'acheter des immeubles résidentiels par des non-Canadiens afin de permettre l'investissement étranger dans de nouveaux ensembles résidentiels comptant plus de 4 logements, à condition que les logements soient mis à la disposition des non-Canadiens au moyen d'un transfert de propriété à des Canadiens ou de la disponibilité locative. Cela maintient les protections contre la spéculation sur les logements existants tout en canalisant le capital mondial vers l'augmentation de l'offre.
  
  
• Établir un régime graduel d'impôt sur la spéculation fondé sur l'utilisation des biens. Remplacer l'approche unique actuelle par un régime fiscal qui établit une distinction entre les différentes utilisations des biens. Les biens laissés vacants seraient assujettis aux impôts les plus élevés, tandis que les biens mis à la disposition du loyer bénéficieraient d'un allégement substantiel, même s'ils étaient détenus pour des périodes plus courtes. Cela fait en sorte que les investissements contribuent à la disponibilité de logements tout en décourageant les propriétés laissées vides.
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• Exiger des banques qu'elles offrent des programmes hypothécaires avant la construction plafonnés à taux d'intérêt. À l'heure actuelle, si les taux d'intérêt augmentent, un acheteur qui est admissible et qui achète une unité de prévente peut ne plus être admissible à l'achat une fois le projet terminé, même si sa situation financière n'a pas changé. Exiger des banques canadiennes qu'elles offrent toujours des options de financement qui garantissent des taux d'intérêt maximaux pour les acheteurs admissibles qui achètent des propriétés avant la construction pendant une période allant jusqu'à trois ans jusqu'à la fin de leur achèvement, appelées « taux plafonnés de 24 à 36 mois à compter du moment de l'achat », en plus des options de financement traditionnelles. Cela peut fournir une certitude tant pour les acheteurs que pour les promoteurs pendant la période de construction pluriannuelle.

• Incitatifs directs pour les investisseurs dans les secteurs où il y a des besoins tels que les quartiers désignés pour la revitalisation et l'utilisation efficace des terres dans les transports en commun, etc. À l'instar des zones économiques spéciales, cerner les secteurs qui ont le plus besoin de nouveaux logements et collaborer avec les provinces et les municipalités pour éliminer toutes les restrictions à l'investissement dans ces secteurs. Utiliser l'excédent de capital canonné pour stimuler la croissance et créer des logements abordables et de haute qualité.

Le succès peut être mesuré au moyen de mesures trimestrielles de démarrage de logements, de la surveillance du taux d'inoccupation dans les principaux centres urbains et de la mesure directe des entrées de capitaux dans les nouveaux projets de logements. Un nouveau conseil intergouvernemental d'investissement dans le logement assurera la reddition de comptes entre les administrations, et des fonctionnaires provinciaux et fédéraux coordonneront la mise en œuvre. Cette transformation commencera immédiatement et des modifications législatives seront promulguées dans les six mois.

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Questions courantes

Ne pas permettre l'investissement étranger entraînera-t-il une hausse des coûts de logement ? La présente proposition met particulièrement l'accent sur les nouveaux ensembles résidentiels, et non sur les logements existants. En canalisant les investissements vers la création d'une offre supplémentaire plutôt que la concurrence pour les propriétés existantes, ces changements réduiront les coûts grâce à une disponibilité accrue de logements. L'investissement vise exclusivement à créer de nouvelles unités, afin de remédier à notre pénurie fondamentale d'approvisionnement.

Comment empêcherez-vous ces propriétés de rester vides ? L'approche d'imposition graduelle crée de solides incitatifs financiers pour l'utilisation de la propriété. Les propriétés vacantes seront assujetties à un fardeau fiscal important, tandis que celles qui seront mises à la disposition du logement bénéficieront d'un allégement substantiel. De plus, les exemptions relatives à l'aménagement exigent que les logements soient mis à la disposition de la vente aux Canadiens ou en tant que logements locatifs. Cela fait en sorte que l'investissement se traduit par des logements réels, et non par des actifs vides.

Ces changements ne profiteront-ils pas uniquement aux riches investisseurs ? Les principaux bénéficiaires seront les résidents canadiens qui auront accès à des logements qui ne seraient pas construits autrement. Le Canadien moyen ne se soucie pas de savoir qui a financé l'immeuble dans lequel il vit — il se soucie que l'offre de logements soit stable et à un loyer abordable. En augmentant l'offre, ces politiques profitent à tous ceux qui ont besoin d'un logement, quelle que soit la structure de propriété. De plus, les emplois créés dans le domaine de la construction offriront des possibilités d'emploi à tous les niveaux de compétence, de la population active à la communauté de la conception et de la planification.

Cette approche sera-t-elle efficace avec des taux d'intérêt plus élevés ? Oui — un programme de garantie hypothécaire avant la construction répond spécifiquement à ce défi en offrant une certitude pendant la période de développement. Les taux plus élevés ont effectivement réduit l'investissement dans le logement, mais les changements que nous proposons créent d'autres voies de financement qui sont moins sensibles aux taux d'intérêt, en particulier pour les locations construites à cet effet, où la stabilité du revenu à long terme compte plus que les fluctuations des taux à court terme. Nous savons que les institutions financières disposent des outils nécessaires pour faire marche arrière contre le risque de hausse des taux.

Comment ferez-vous en sorte que cela ne profite pas seulement aux grandes villes ? Le cadre national comprend des dispositions spécifiques pour différents types de marché. Bien que la crise du logement soit la plus aiguë dans les grands centres urbains, cette approche permet une personnalisation régionale, y compris des incitatifs accrus au développement dans les petites collectivités et les villes de taille moyenne. Les exigences de transparence et le registre des bénéficiaires effectifs s'appliqueront à l'échelle nationale, assurant une protection uniforme contre la spéculation à court terme sur tous les marchés.

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Conclusion

La pénurie de logements au Canada exige des mesures immédiates et décisives. En ciblant les politiques qui étranglent actuellement les investissements dans les nouveaux projets, nous pouvons débloquer des milliards de capitaux qui permettront de construire les maisons dont les Canadiens ont désespérément besoin. Ces réformes maintiennent d'importantes protections contre la spéculation nuisible tout en créant des voies claires pour les investissements qui augmentent l'offre de logements. Il en résultera plus de logements, plus d'emplois et, en fin de compte, plus d'options de logement abordable pour les Canadiens.