Construire à nouveau des logements locatifs

Objectifs

Le Canada doit augmenter rapidement son offre de logements pour faire face à la crise croissante de l'abordabilité et s'assurer que les travailleurs clés peuvent vivre près de leur lieu de travail. Notre approche actuelle a entraîné une stagnation dans le développement locatif construit sur mesure, ce qui a entraîné une hausse des loyers et nuit à la qualité de vie. Nos cibles :

• Augmenter le parc locatif construit sur mesure de 300 000 unités spécifiquement pour les travailleurs clés d'ici cinq ans
• Réduire le pourcentage du revenu consacré au logement par les travailleurs clés de 30 % + à moins de 25 % d'ici 2029

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Contexte et motivation

La situation du logement locatif au Canada a atteint des niveaux de crise. Environ le tiers des ménages canadiens louent maintenant des loyers, en hausse de 21 % depuis 2011¹, pourtant, notre parc de logements locatifs n'a pas suivi le rythme de cette demande croissante. La plupart de nos immeubles locatifs construits sur mesure (propriétés construites spécifiquement pour la location ou la location à long terme plutôt que pour la propriété) ont été construits avant 1980².

Cette pénurie, conjuguée au coût élevé de construction de nouveaux logements, a fait flamber les loyers — le loyer moyen d'un appartement canadien était d'environ 800$ en 1990.³; en 2024, il avait presque triplé pour atteindre environ 2 196$ par mois⁴. C'est ce qui se ressent le plus dans les grands centres urbains comme Vancouver et Toronto. Un ménage locataire sur cinq fait maintenant face à un les besoins impériaux en matière de logement⁵ce qui signifie qu'ils consacrent plus de 30 % de leur revenu au logement, vivent dans des conditions surpeuplées ou dans des logements de qualité inférieure. Pour 89 % de ces ménages, la principale question est l'abordabilité⁶.

Le taux de vacance de postes à l'échelle nationale est tombé à un niveau record de 1,5 %⁷, bien en deçà des 3 % jugés nécessaires pour un marché locatif sain⁸. Imaginez qu'un locataire obtienne un nouvel emploi et qu'il veuille se rapprocher de son travail, mais il y a peu ou pas d'annonces disponibles sur le marché — il est maintenant coincé à sa place actuelle. Ou imaginez qu'un locateur traite mal un locataire, mais que le locataire est incapable de trouver un endroit comparable. Lorsque les taux d'inoccupation baissent aussi bas, les locataires perdent le choix. La situation est particulièrement grave dans les centres urbains à croissance rapide comme Toronto et Vancouver, où les taux d'inoccupation varient souvent autour de 1 % ou moins.

Cette crise du logement touche particulièrement les travailleurs essentiels — les professionnels de la santé, les éducateurs, les premiers intervenants et les travailleurs des services dont dépendent nos collectivités. Bon nombre d'entre eux sont maintenant confrontés à des choix impossibles : passer des heures à faire la navette depuis des quartiers abordables ou sacrifier les produits de première nécessité pour s'offrir un logement près du travail.

Par exemple, une infirmière nouvellement diplômée qui gagne 70 500$ au centre-ville de Vancouver devrait dépenser environ 2 500$⁹ soit environ 55 % de leur revenu après impôt sur un appartement moyen d'une chambre. L'alternative — vivre dans une banlieue plus abordable — pourrait permettre d'économiser de l'argent, mais pourrait ajouter 2 à 3 heures de déplacements quotidiens, ce qui aurait une incidence sur le rendement au travail et le bien-être personnel.

La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) signale qu'une hausse de 1 % des prix des maisons dans une ville de destination entraîne une baisse de plus de 1 % du nombre de personnes qui s'y installent¹⁰. Cela limite la mobilité des talents et ralentit la croissance de la productivité nationale au moment où nous en avons le plus besoin.

Cette crise peut être résolue au moyen d'une approche fédérale globale axée sur trois stratégies clés : le renforcement des programmes de la SCHL pour accélérer le logement de la main-d'œuvre, la revitalisation des incitatifs fiscaux pour le développement locatif et l'instauration d'une déduction fiscale pour les locataires afin de créer la parité avec les propriétaires.

C'est maintenant qu'il faut agir. Chaque année que nous retardons, la pénurie de logements s'aggrave, ce qui met davantage de pression sur nos travailleurs essentiels et les collectivités qu'ils desservent. En mettant en œuvre ces politiques, nous pouvons faire en sorte que ceux qui prennent soin de nos communautés puissent se permettre d'y vivre.

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Solutions du monde réel

Succès de la location privée en Allemagne: L'Allemagne a créé un marché locatif privé florissant grâce à des incitatifs stratégiques et à des règlements. Contrairement au Canada, l'Allemagne rend les intérêts hypothécaires déductibles de l'impôt uniquement pour les immeubles locatifs, et non pour les maisons occupées par leur propriétaire. Cela encourage l'investissement immobilier spécifiquement à des fins locatives. L'Allemagne évite également d'importants allégements fiscaux pour l'accession à la propriété (n'ayant pas d'équivalent de l'exonération des gains en capital pour résidence principale au Canada), créant ainsi des règles du jeu plus équitables entre la propriété et la location. Il en résulte un marché locatif bien approvisionné où environ le quart des logements locatifs appartiennent à des coopératives ou à des entreprises municipales ayant des objectifs sociaux. L'approche de l'Allemagne démontre que l'harmonisation des politiques fiscales pour encourager le développement locatif tout en protégeant les locataires peut donner lieu à un secteur locatif important et stable.

Programme national d'abordabilité des loyers (NRAS) de l'Australie: L'Australie a mis en œuvre un programme ciblé offrant des incitatifs fiscaux aux promoteurs qui ont construit et loué des logements à des ménages à revenu faible ou modéré à des taux inférieurs à ceux du marché. Le programme offrait environ 8 000$ AUD par année par logement pendant dix ans.¹¹. Parmi les principales leçons à tirer, mentionnons l'importance d'une administration uniforme des programmes et de veiller à ce que les incitatifs demeurent concurrentiels par rapport aux rendements du marché. Le programme a particulièrement réussi dans les domaines où les gouvernements des États ont offert des incitatifs complémentaires, ce qui montre la valeur des approches fédérales-provinciales coordonnées.

Conseil de développement du logement de SingapourSingapour a maintenu des logements abordables par l'entremise de son Conseil national de développement du logement, qui développe et gère des logements sociaux accueillant plus de 80 % des résidents. Bien que le système de Singapour soit plus centralisé que ce qui serait approprié pour le Canada, l'accent mis avec succès sur les logements locatifs dans le cadre de projets à revenu mixte fournit des leçons précieuses. Singapour veille à ce que les travailleurs essentiels puissent vivre près des centres d'emploi grâce à des politiques d'allocation ciblées et à des subventions calibrées en fonction du revenu. Leur approche démontre que la planification intentionnelle du logement de la main-d'œuvre crée des collectivités plus fonctionnelles et plus dynamiques sur le plan économique.

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Ce qu'il faut faire

Nous devons mettre en œuvre une stratégie fédérale globale visant à accroître l'offre de logements locatifs en mettant l'accent sur les travailleurs clés au moyen de trois approches stratégiques interconnectées :

1. Renforcer les programmes de la SCHL pour accélérer le logement de la main-d'œuvre

Améliorer le Fonds pour le logement abordable (FAA) et le Programme de prêts à la construction d'appartements (PFCA) de la SCHL avec des volets dédiés au logement des travailleurs clés. Fournir des conditions de financement préférentielles lorsque les promoteurs s'engagent à ce qu'au moins 30 % des logements soient loués à des travailleurs clés à des taux ne dépassant pas 30 % du revenu médian dans ces professions. Rationaliser le processus de demande avec une équipe spécialisée « logement des travailleurs clés » qui fournit une assistance technique et réduit les délais d'approbation de plusieurs mois à quelques semaines. Affecter 3 milliards de dollars sur cinq ans à ces programmes améliorés, en tenant compte de mesures de rendement précises pour les unités créées et du maintien de l'abordabilité.

2. Revitaliser les incitatifs fiscaux de type Murb pour les logements locatifs

Introduire une version modernisée du programme d'encouragement fiscal pour les immeubles résidentiels à logements multiples (MURB), qui a été couronné de succès. Accorder une déduction pour amortissement accéléré (DPA) de 10 ans au lieu de 30 ans pour les nouveaux projets locatifs qui attribuent un minimum de 20 % des unités à des travailleurs clés. Créer des remboursements ciblés de la TPS/TVH de 100 % pour les projets qui maintiennent l'abordabilité pour les travailleurs clés pendant au moins 15 ans, ce qui représente une amélioration importante par rapport au remboursement partiel actuel. Établir des exemptions de gains en capital pour les immeubles locatifs qui respectent des engagements en matière d'abordabilité, ce qui crée un puissant incitatif à l'investissement à long terme dans le secteur locatif tout en décourageant les retournements rapides de biens qui réduisent le stock locatif.

3. Introduire une déduction fiscale pour les locataires

Créer la première déduction fiscale fédérale complète pour les locataires afin d'obtenir une plus grande parité fiscale entre les locataires et les propriétaires. Structurer la déduction sur une échelle mobile basée sur le revenu offrant une déduction de 100 % des loyers pour les personnes gagnant moins de 90 000$ par année, et des déductions partielles pour les revenus compris entre 90 000$ et 150 000$, rajusté en fonction de l'inflation. Inclure une « prime aux travailleurs clés » supplémentaire offrant des retenues accrues pour les travailleurs de la santé, les intervenants d'urgence, les éducateurs et les travailleurs des services essentiels, quel que soit le niveau de revenu. Mettre cette mesure en apportant des modifications à la Loi de l'impôt sur le revenu, avec des dispositions qui reconnaissent expressément que les paiements de loyer sont admissibles à un allégement fiscal semblable à celui des intérêts hypothécaires dans d'autres pays.

4. Optimiser l'Initiative sur les terres fédérales pour le logement des travailleurs clés

Élargir l'Initiative des terres fédérales pour donner la priorité aux propriétés situées à proximité d'hôpitaux, d'écoles et de carrefours de services essentiels pour le développement de logements pour les travailleurs clés. Dresser un inventaire complet des terres fédérales convenables à moins de 30 minutes de trajet des principaux établissements de soins de santé et d'éducation. Élaborer des processus d'approbation simplifiés pour le transfert de ces terrains aux promoteurs engagés à construire des logements locatifs clés pour les travailleurs. Structurer les transferts fonciers comme des baux à long terme assortis de clauses d'abordabilité plutôt que de ventes pures et simplement, afin d'assurer l'abordabilité à long terme tout en maintenant la propriété publique des biens fonciers de valeur.

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Questions courantes

Pourquoi se concentrer spécifiquement sur les travailleurs clés plutôt que sur tous les Canadiens qui font face à des défis en matière de logement ? Les travailleurs clés fournissent des services essentiels sans lesquels nos collectivités ne peuvent pas fonctionner, mais bon nombre d'entre eux sont exclus des collectivités mêmes qu'ils desservent. En veillant à ce que les travailleurs de la santé, les éducateurs et les premiers intervenants puissent vivre là où ils travaillent, nous renforçons la résilience communautaire et améliorons les services essentiels pour tous. Ces programmes complètent nos initiatives plus vastes en matière de logement tout en répondant aux besoins urgents particuliers des personnes qui prennent soin de nos collectivités.

Les incitatifs fiscaux ne vont-ils pas simplement augmenter les bénéfices des promoteurs sans améliorer l'abordabilité ? Chaque programme comprend des exigences particulières en matière d'abordabilité liées aux incitatifs. Le succès historique du premier programme MURB a démontré que des incitatifs fiscaux bien structurés augmentaient considérablement l'offre locative. Nous avons mis à jour cette approche avec des clauses d'abordabilité claires, une surveillance régulière de la conformité et des dispositions de récupération si les engagements ne sont pas respectés, en veillant à ce que les avantages soient versés aux travailleurs clés plutôt qu'aux promoteurs.

Comment ces changements aideront-ils les Canadiens qui ont du mal à trouver un logement abordable en ce moment ? La déduction fiscale des locataires procurera un allégement financier immédiat à des millions de locataires canadiens pendant que nos politiques du côté de l'offre s'intensifieront. En ciblant d'abord les régions où la pénurie de main-d'œuvre est critique, nous verrons des améliorations rapides dans les collectivités aux prises avec les pressions les plus sévères en matière de logement. Les projets initiaux sur le territoire domanial peuvent débuter en quelques mois, ce qui permet de réaliser des progrès visibles tandis que les programmes de plus grande envergure se multiplient.

Pourquoi ne pas se concentrer sur l'expansion du logement social plutôt que sur les solutions du marché privé ? Nous avons besoin que les deux approches fonctionnent en tandem. Bien que nous continuions de soutenir l'expansion du logement social, l'ampleur de notre déficit de logements locatifs nécessite une participation importante du secteur privé au marché. Ces politiques créent des conditions dans lesquelles le développement privé de logements pour la main-d'œuvre devient financièrement viable, ce qui permet une mise à l'échelle beaucoup plus rapide que la construction gouvernementale ne pourrait atteindre à elle seule. Cette approche mixte s'est avérée fructueuse dans des pays comme l'Allemagne, où les marchés locatifs privés prospèrent parallèlement aux options de logement social.

Les loyers n'ont-ils pas déjà commencé à baisser ? Le marché locatif est dynamique et il y aura toujours des fluctuations dans certains marchés. Cependant, les augmentations massives des loyers au cours des dernières décennies et la pénurie chronique de locations construites sur mesure font que nous ne pouvons pas compter sur des services correctionnels de courte durée pour résoudre la crise de l'abordabilité.

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Conclusion

Le Canada doit agir de manière décisive pour élargir le nombre de logements locatifs pour les travailleurs clés au moyen d'une stratégie fédérale globale qui combine des programmes améliorés de la SCHL, des incitatifs fiscaux modernisés et des mesures de soutien novatrices aux locataires. En mettant en œuvre ces initiatives ciblées, nous pouvons ajouter 300 000 nouveaux logements locatifs pour les travailleurs clés d'ici cinq ans, tout en réduisant leur fardeau des coûts de logement à des niveaux durables. Ces changements renforceront la résilience communautaire, amélioreront les services essentiels et créeront de la croissance économique en veillant à ce que ceux qui prennent soin de nos collectivités puissent se permettre d'y vivre.

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