Arrêtez de taxer les logements jusqu'à les faire disparaître.

Objectifs

Inverser le fardeau fiscal écrasant qui pèse sur le développement de logements, qui a rendu les maisons inabordables et réduit l'offre. En réduisant considérablement l'impôt sur la construction de logements neufs, nous pouvons stimuler la construction, réduire les coûts du logement et aider des millions de Canadiens à accéder à la propriété. Nos cibles :

• Réduire le fardeau fiscal total sur les logements neufs de 36 % à moins de 20 % d'ici trois ans
• Augmenter les mises en chantier de logements annuels de 30 % d'ici 2028, ajoutant au moins 100 000 nouveaux logements par année au-dessus des prévisions actuelles

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Contexte et motivation

Le marché canadien du logement est déçu par les Canadiens ordinaires. Aujourd'hui, une jeune famille est confrontée à des coûts de logement qui ont augmenté beaucoup plus rapidement que les revenus, poussant le rêve d'accéder à la propriété hors de portée de millions de personnes. Au cœur de cette crise se trouve un problème fondamental : nous taxons la création de nouvelles maisons comme si nous en voulions moins, pas plus.

Les gouvernements taxent fortement les cigarettes pour réduire leur consommation. Aujourd'hui, nous appliquons la même approche en matière de logement, les taxes représentant maintenant 36 % du prix d'achat d'une nouvelle maison en Ontario.¹. Ce fardeau fiscal représente plus du double du fardeau fiscal moyen imposé au reste de l'économie.². Pour une maison neuve au prix moyen d'environ 1 070 000$ en Ontario, les consommateurs paient environ 381 000$ en taxes et frais divers³.

Ces taxes sont compliquées et réparties entre les paliers municipal, provincial et fédéral, y compris la TPS/TVH, les droits de cession immobilière et plus encore. Cependant, le problème le plus pressant concerne les « frais d'aménagement » locaux, des taxes ponctuelles qui sont payées par un promoteur lors de la création d'une nouvelle maison. La situation s'est rapidement détériorée. En 2010, les redevances d'aménagement à Toronto s'élevaient à 12 910$. Depuis, ils ont augmenté de 993 % pour s'établir à 141 139$. Cette croissance massive dépasse de loin l'inflation, qui n'a augmenté que de 41 % au cours de la même période de 14 ans.⁴.

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Ces taxes ont une incidence directe sur le coût d'une nouvelle maison et, par conséquent, sur le nombre de nouvelles maisons qui peuvent être construites. Cette différence fait que de nombreuses familles et jeunes sont complètement exclus du marché, empêchant le constructeur de vendre cette maison et faisant en sorte que moins de maisons soient construites. Ce cercle vicieux fait gonfler davantage le prix des maisons à mesure que l'offre nouvelle diminue et que la demande demeure élevée.

Mais le cycle ne fait qu'empirer. Rien qu'en 2024, Toronto a augmenté les frais d'aménagement à deux reprises, totalisant une augmentation de 40 %, tandis que les mises en chantier d'habitations ont pris du retard et les ventes de maisons neuves ont atteint des niveaux records⁵.

La raison pour laquelle cela s'est produit est compréhensible, mais profondément contre-productive. Les municipalités sont confrontées à des options de financement très limitées, ce qui les oblige à dépendre de plus en plus des impôts fonciers et des redevances d'aménagement. À mesure que les villes se développent, les coûts d'infrastructure liés à l'eau, aux eaux usées, aux routes et aux services communautaires doivent être couverts. Plutôt que de répartir ces coûts de façon générale par le biais de diverses mesures, les municipalités les transfèrent directement aux nouveaux acheteurs de maisons au moyen de redevances d'aménagement. Cette approche crée une dynamique où ceux qui ont le plus de mal à entrer sur le marché du logement — les jeunes familles et les premiers acheteurs — supportent le fardeau financier le plus lourd.

Les conséquences sont claires. Les experts de l'industrie avertissent que l'augmentation des redevances d'aménagement rend de nombreux projets de logement non viables sur le plan économique. Richard Lyall, président du Conseil de la construction résidentielle de l'Ontario, prédit « l'annulation de projets » en raison de la hausse des frais⁶. En Ontario, malgré le doublement de la population depuis les années 1970, en 1973, l'Ontario a vu 110 536 mises en chantier de nouvelles maisons, tandis qu'en 2023, il y a eu 89 297 mises en chantier de nouvelles maisons, soit une diminution d'environ 19 % du nombre total de mises en chantier au cours de cette période de 50 ans⁷. La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) a constaté que les frais du gouvernement ajoutent de la complexité et de l'incertitude au processus de développement, ce qui crée un risque d'investissement et ralentit les délais de construction⁸.

Le gouvernement fédéral perçoit 39 % des recettes fiscales générées par les logements neufs et ne contribue que 7,1 % aux investissements dans les infrastructures publiques de l'Ontario.⁹. Ce décalage entre la fiscalité et les investissements dans l'infrastructure représente un échec systémique qui mine la justification de nombreux impôts liés au logement. Le gouvernement est devenu le plus grand bénéficiaire de la construction de maisons neuves, recueillant trois fois plus que les constructeurs et les fournisseurs réunis.

Il y a des solutions. Même au Canada, d'autres régions ont réussi à maintenir le fardeau fiscal bas et, avec lui, des logements abordables.

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Solutions du monde réel

Calgary (Alberta), est un exemple convaincant de la façon dont la réduction des redevances d'aménagement peut stimuler la construction de logements. Contrairement aux municipalités de l'Ontario, où une maison unifamiliale comprend 141 139$ de frais d'aménagement, les frais de Calgary sont nettement moins élevés. Les frais d'aménagement d'une nouvelle maison comparable à Calgary s'élèvent à environ 22 000$¹⁰.

En maintenant des frais d'aménagement moins élevés, Calgary a effectivement réduit les obstacles financiers pour les promoteurs, ce qui a entraîné une augmentation de l'offre de logements et contribué à des options plus abordables pour les acheteurs de maisons. Cette approche démontre que les municipalités dont les redevances d'aménagement sont moins élevées peuvent réussir à stimuler la construction de logements et à améliorer l'abordabilité.

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Ce qu'il faut faire

Transformons l'approche du Canada à l'égard de la fiscalité du logement en réduisant le fardeau fiscal global, en éliminant les obstacles au développement et en créant des incitatifs pour les nouvelles constructions.

• Réforme des redevances d'aménagement municipal. Exiger que les municipalités gèlent ou réduisent les frais d'aménagement à un maximum de 50 000$ par unité pour être admissibles au financement fédéral de l'infrastructure. Cela empêchera la croissance explosive continue de ces droits, qui a vu les frais augmenter de près de 1 000 % à Toronto depuis 2010. Exiger également des municipalités qu'elles démontrent que les redevances d'aménagement sont directement liées à l'infrastructure nécessaire aux nouveaux logements, ce qui les empêche de devenir des outils fiscaux généraux furtifs qui rendent les maisons inabordables.
  

• Éliminer la TPS sur les maisons neuves. Cela rendra immédiatement les logements neufs plus abordables tout en s'attaquant aux grandes variations régionales des prix d'un bout à l'autre du pays.
  
  
• Créer des incitatifs fiscaux pour les constructeurs d'habitations. Établir un système de crédit d'impôt fondé sur le rendement qui récompense l'augmentation des mises en chantier de logements, en comparant les augmentations aux niveaux de référence de 2025. Si les promoteurs construisent de nouvelles maisons supplémentaires, ils pourront déduire les dépenses de développement du revenu courant et bénéficier d'un programme élargi de fabrication et de transformation pour les activités de construction de logements. Le remboursement de la TPS peut être étendu de la construction de logements locatifs sur mesure à la construction de condominiums à la construction de condominiums à vendre. Cela rendra les nouvelles unités de logement rentables à des prix nettement inférieurs, où les ventes seront plus fortes, incitant les constructeurs à créer les maisons qui résoudront notre crise du logement.
  
  
• Harmoniser les taxes d'habitation entre les administrations. Travailler continuellement avec les provinces et les municipalités pour créer un cadre national de taxation du logement qui élimine le double imposition, établit des principes uniformes et réduit la complexité qui ajoute des coûts et des retards à la construction de logements. À l'heure actuelle, les impôts sur les nouvelles maisons impliquent de nombreux intérêts différents, mais grâce à des efforts stratégiques, cela peut remplacer l'approche fragmentée actuelle où plusieurs paliers de gouvernement appliquent des impôts qui se chevauchent et qui ne sont pas coordonnés.
  
  
• Encourager les conversions commerciales en résidentielles. Établir des avantages fiscaux d'une durée limitée pour accélérer la conversion d'immeubles de bureaux sous-utilisés à des fins résidentielles. Celles-ci comprendront des déductions pour amortissement accéléré pour frais de conversion, des exonérations de la TPS/TVH sur les coûts de conversion et des garanties de taux de taxe foncière pour assurer la certitude pendant les transitions.
  
  
• Créer de la transparence en matière de taxe d'habitation. Établir une base de données complète faisant le suivi de tous les impôts, droits et redevances liés au logement au Canada, et publier un rapport annuel sur le fardeau de la taxe d'habitation afin de suivre les progrès réalisés dans la réduction globale de la fiscalité sur les nouveaux ensembles de logements. Cette transparence stimulera la responsabilisation à tous les paliers de gouvernement.

Les progrès seront mesurés au moyen de données trimestrielles sur les mises en chantier de logements et suivront notre objectif d'augmenter de 30 % les mises en chantier annuelles d'ici trois ans. Le nouveau Conseil consultatif sur la fiscalité du logement surveillera la mise en œuvre et recommandera d'autres réformes au besoin. Les modifications fiscales initiales entreront en vigueur dans les six mois, et la réforme complète sera achevée dans les 18 mois.

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Questions courantes

La réduction des impôts sur l'aménagement immobilier ne profitera-t-elle pas principalement aux riches promoteurs plutôt qu'aux acheteurs de maisons ? Alors que les promoteurs verront initialement une réduction des coûts, les forces concurrentielles du marché inciteront les acheteurs à réaliser des économies. Le gouvernement peut surveiller les répercussions sur les prix et exiger des rapports transparents sur la façon dont les économies d'impôt sont versées aux consommateurs. La pénurie d'offre actuelle sur le marché du logement signifie qu'un plus grand nombre de projets de construction de logements profitent à tous les Canadiens en atténuant la croissance des prix.

Comment les municipalités maintiendront-elles le financement des infrastructures essentielles si les redevances d'aménagement sont réduites ? Les subventions fédérales à l'infrastructure pourraient être liées à la réforme des redevances de développement et d'autres modèles de financement qui répartissent les coûts de manière plus équitable dans l'ensemble de l'assiette fiscale pourraient être explorés. L'augmentation de l'activité économique découlant de la construction de logements générera des recettes fiscales supplémentaires par d'autres voies.

Ces changements fiscaux pourraient-ils surchauffer le marché immobilier et provoquer une bulle ? Ces réformes ciblent le volet offre de l'équation — augmenter le parc de logements, et non stimuler la demande. En mettant l'accent sur les incitatifs à la production plutôt que sur les subventions aux acheteurs, cela créera une croissance durable du marché. Une surveillance régulière des conditions du marché permettra des ajustements s'il y a lieu.

Pourquoi se concentrer sur la fiscalité plutôt que sur d'autres obstacles à la construction de logements, comme le zonage et la délivrance de permis ? Pour une réforme globale du logement, il faut surmonter plusieurs obstacles simultanément. Bien que des changements soient également nécessaires au zonage et à l'amélioration des permis, la fiscalité est un facteur essentiel qui a une incidence directe sur la viabilité du projet. Chaque élément de l'écosystème du logement doit être réformé pour résoudre la crise.

Comment ferez-vous en sorte que les incitatifs fiscaux créent des logements abordables, et pas seulement des projets de luxe ? Ces incitatifs fiscaux seront structurés de manière à récompenser le volume et l'abordabilité, avec des avantages accrus pour les projets qui comprennent des logements abordables. En augmentant l'offre globale à tous les prix, cela crée un mouvement sur l'ensemble du marché du logement, libérant ainsi plus d'options abordables à mesure que les gens se modernisent. Les données montrent que même la construction au tarif du marché contribue à modérer les prix dans l'ensemble du spectre des logements.

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Conclusion

Le régime canadien d'imposition du logement est devenu un gâchis contre-productif qui traite les nouvelles maisons comme des produits nocifs que nous voulons décourager. En mettant en œuvre ces réformes, nous pouvons éliminer les obstacles fiscaux qui empêchent actuellement la construction de dizaines de milliers de maisons. Il en résultera plus de logements, plus d'emplois et une plus grande prospérité pour tous les Canadiens. Nous devons agir dès maintenant pour que la prochaine génération de Canadiens puisse s'offrir un logement dans les collectivités où ils veulent vivre et travailler.

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